Apesar do Código Civil em vigor não definir o conceito de contrato, a doutrina o fez: “o contrato é um ato jurídico bilateral, dependente de pelo menos duas declarações de vontade, cujo objetivo é a criação, a alteração ou até mesmo a extinção de direitos e deveres. O contrato é um ato jurídico em sentido amplo, em que há o elemento norteador da vontade humana que pretende um objetivo de cunho patrimonial, constituindo um negócio jurídico por excelência”. [Flávio Tartuce. Manual de Direito Civil].
Com base
nos ensinamentos do Professor, nos contratos bilaterais “os contratantes são simultânea
e reciprocamente credores e devedores uns dos outros, produzindo o negócio
direitos e deveres para ambos os envolvidos, de forma proporcional” [idem]. Sendo
assim, “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de
cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. [CC, art. 476]. Portanto,
o negócio jurídico realizado pelas partes, como não poderia deixar de ser, é
caracterizado pela reciprocidade de obrigações. Independentemente do motivo, é
possível a rescisão contratual por qualquer um dos contratantes, posto que o
ordenamento jurídico permite a resilição unilateral dos contratos (art. 473 do
CC), todavia, a parte que der causa à rescisão terá que arcar com as
penalidades contratuais e legais. A parte só será eximida das penalidades se
comprovar o justo motivo e que a parte contrária foi a causadora da rescisão
contratual. Nessa direção, ocorrendo a rescisão do contrato, têm-se que as
partes contratantes devem retornar ao “status quo ante”, observando-se as
penalidades que devem ser aplicadas a quem deu causa à extinção do contrato. Se
a parte adquirente dar azo à rescisão do contrato, a vendedora possui o direito
de reter um percentual a título de cláusula penal, isto é, o recebimento de
indenização pelo desfazimento do negócio, sendo admitida a flutuação do
percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga,
conforme aplicação da Súmula 83 /STJ. Referido percentual possui natureza
indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez,
todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do
contrato por culpa do comprador e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto
deve ser cumprido em sua integralidade. A correção monetária das parcelas
pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso quando
houver rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Isto para equalizar
tanto o direito da vendedora, com custos de lançamento, comercialização e
desfazimento do negócio jurídico, bem assim, restituir parcela ao comprador,
ante à ruptura contratual.( Fonte Jornal Contexto Noticias)
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