Explosão de construções de prédios tem levado a disputa ferrenha e cara
por terrenos, especialmente em regiões de alta renda.
A explosão de construções de
novos prédios em São Paulo tem levado a uma disputa ferrenha — e cara — por
terrenos, especialmente em regiões de alta renda. As incorporadoras estão
desembolsando centenas de milhões de reais por espaços antes ocupados não só
por casas, mas até por prédios menores, que agora se tornarão arranha-céus. Mas
encontrar um terreno na capital está cada vez mais difícil. Isso acontece por
diversos motivos: São Paulo já é uma cidade com uma vasta área construída, e o
atual Plano Diretor, sancionado em 2014, liberou construções de prédios altos
apenas em regiões perto de grandes eixos de transporte público, como estações
de metrô. Para completar, nunca tantos imóveis foram lançados quanto nos
últimos anos. Para se ter uma base de comparação, até 2018, o total de
lançamentos realizados na capital era de 39 mil unidades ao ano, segundo dados
do Secovi-SP — desde então, esse número mais do que dobrou. Isso gera
"briga de foice", como definem executivos e empresários do setor. E
as empresas estão dispostas a pagar caro por uma boa oportunidade. Em 2021, por
exemplo, a incorporadora Even conseguiu fechar uma parceria com a tradicional
família Malzoni para adquirir um terreno de cerca de 18 mil m² para a
construção de um empreendimento. O custo foi estimado em cerca de R$ 500
milhões. O vice-presidente de operações da companhia, João Azevedo, define essa
compra em particular como "especial" e "única", já que é
difícil encontrar um terreno de grandes proporções em uma área próxima cobiçada
como a região da avenida Brigadeiro Faria Lima. Mas a negociação, diz o
executivo, não foi nada fácil: "Fiz mais de cem reuniões com a família",
lembra. Na guerra por áreas, construtoras
contratam até 'caça-terrenos' A competição no mercado e a
dificuldade de encontrar novas áreas para incorporação têm até mesmo
desenvolvido uma nova atividade: os especialistas em "caçar" terrenos
vazios pela cidade. Trata-se de um movimento que começou a ser mais organizado
nos últimos anos e que vem se tornando um diferencial competitivo para as
incorporadoras que precisam encontrar espaços para viabilizar seus
empreendimentos. No entanto, esse segmento ainda está em estágio inicial e é
pouco profissionalizado, segundo o presidente da incorporadora Vitacon, Ariel
Frankel. Mesmo assim, a empresa trabalha hoje com cerca de 15 profissionais,
entre autônomos e pequenas empresas, que ajudam nesse garimpo de terrenos.
"Esses profissionais atuam na fase inicial, depois assumimos a linha de
frente", conta a empresa, mais conhecida por pequenos apartamentos
erguidos em áreas nobres da cidade. A dificuldade de encontrar novos terrenos
em áreas desejadas já fez a Vitacon mudar o perfil das aquisições.
Recentemente, a incorporadora comprou quatro pequenos prédios nos Jardins. A
empresa, no entanto, decidiu não demoli-los, por conta da Lei de Zoneamento. A
saída foi partir para uma reforma total. Há neste momento, segundo o executivo,
outras negociações para compra de antigos edifícios com o mesmo intuito. "Buscar
terrenos é um trabalho árduo, com muitas variáveis, além dos detalhes
jurídicos. No geral, o que tentamos oferecer é uma evolução patrimonial",
explica Frankel. A rede de imobiliárias Revenda tem atuado como
"olheira" de terrenos nos últimos anos. Especializada em residências
de alto padrão, a empresa também criou uma área para buscar terrenos voltada
para as construtoras menores. "As incorporadoras pequenas nos procuram
porque não querem inflacionar os valores nas negociações com os proprietários.
Assim que eles sabem que é para uma construtora, o preço dispara", afirma
Luiz Guilherme Gimaiel, presidente da Revenda. Segundo ele, é até uma forma de
viabilizar a presença de pequenos negócios em um mercado dominado por gigantes.
Periferia Se a
briga nos bairros mais nobres está cada vez mais ferrenha, outro grupo de
empresas tenta pegar o que resta de áreas mais periféricas da cidade. É o caso
da Plano&Plano, que já tem um banco de terrenos com valor geral de vendas
(VGV) acima de R$ 10 bilhões. Focada nas classes média e média baixa, a
companhia tem uma equipe de 15 pessoas para busca e aquisição de terrenos.
Somente no ano passado, comprou R$ 2,5 bilhões em espaços e pretende ampliar
esse valor em 30% em 2022. Segundo Rodrigo Luna, presidente da Plano&Plano,
a falta de oferta ante a uma demanda fortíssima está causando um aumento
expressivo no valor dos terrenos. "As variáveis do setor são o preço da
construção e o preço do terreno. Temos algum controle na construção, mas, se os
valores das áreas continuarem a subir, quem pagará o preço mais alto será a
população", diz Luna. Com uma taxa de juros que deve ultrapassar os 13% ao
ano em breve, isso deve trazer um efeito bem grande para companhias como a
Plano&Plano. Por isso, há uma movimentação no setor para que haja um debate
sobre a revisão de alguns pontos do Plano Diretor de São Paulo, que hoje libera
construções mais altas apenas em áreas perto de eixos de transporte."O que
o setor espera é que o Executivo possa debater a possibilidade de crescer um
pouco a oferta de terrenos e até para haver uma diminuição da escalada de
preços", diz Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.André Rosa,
diretor da JLL, tem uma visão diferente do momento do mercado. Segundo ele,
ainda existe uma grande quantidade de terrenos a ser absorvida. E ele vê opções
que só agora começam a ser mais exploradas, como os retrofits (revitalizações)
de edifícios antigos. "Não existe escassez de terrenos, o que existe é
escassez de terrenos com o preço certo", afirma.( Fonte R 7 Noticias
Brasil)
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